国务院公布了加强房地产市场调控的“国五条”

2013年2月20日，国务院公布了加强房地产市场调控的“国五条”，指出要扩大个人住房房产税改革试点范围。其实关于房产税，中国人已不陌生。
　　早在2011年1月28日，上海、重庆两地就开始试点房产税。当时，一石激起千层浪，首次在中国试点的房产税，成为相关人士激辩的话题；如今，扩大房产税改革试点范围的政策出台，虽不如重庆、上海首试时的社会效应震撼，但仍有很多人认为，国五条关于房产税的规定，说明了政府对征收房产税的决心，即不仅仅是征收范围扩大，而是很快会在全国范围内实施。那么，房产税在我国的税制改革中，到底将承担起何种重任，值得考量。
　　房产税&房价
　　这几年，房子一直是人们茶余饭后讨论的热点，房价的涨跌、限购政策的实施、房产税的试点等，无一不挑动老百姓的神经。2013年春天，楼市迎来开门红。2月22日国家统计局发布1月全国70个大中城市房价数据，北上广深等一线城市房价环比大幅上涨，其中广州（楼盘）、深圳（楼盘）涨幅破2%。即使春寒料峭，全国一二手楼市却保持高温，很多人在一片“涨”声中忘房直叹：买不起！
　　虽然扩大房产税试点并非“国五条”的核心内容，但是引来了一番热议，研究专家及房地产业内人士讨论房产税是否要征收，试点征收的范围是否要扩大，征收对象如何确定，税率多高等较为专业的话题；而普通老百姓则更关心房产税能否降低房价，一些刚需族甚至把房市降温寄期望于房产税。
　　中国政法大学财税法研究所翟继光副教授告诉本刊记者，房产税与房价之间没有特别直接的关系。他说，房价的涨与跌，是由供求关系决定的，如果未来房地产市场依然供不应求，那房价肯定会继续上涨的。
　　翟继光说，征收房产税，意味着房产人在持有房产期间产生了额外成本，那么他在出售房子时肯定会把这部分加进去。当然，出现这种现象的前提是存在买方市场，房子供不应求。而在当下的卖方市场中，作为买房人，不具有话语权，讨价还价的能力要弱一些。比如现在的二手房市场，有很多税本应是卖方承担，但实际上都是由买房人承担的。因此，房产税的征收等于增加了交易双方的成本，直接效果应该是推高房价。
　　房产税在国外一些国家已经相当成熟。即使各国对房产税的叫法五花八门，有叫财产税，有叫不动产税，有叫家庭税，有叫房屋税，有叫地税，但不管怎么叫，其实就是对房屋和支撑房屋的土地征税，很多国家都在普遍征收，纵使征税标准不一。
　　翟继光说，“从国外的实践来看，某种意义上，国外征收房产税与我们现在理解的恰好相反。”国外征税的前提是纳税人投票决定同意征收，如果目的是控制房价，那么有房一族肯定不同意征收，征房产税的议案也就不可能通过。
　　在国外，很少有人抱怨房产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情。因为他们知道，房产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等，而且政府提供的公共设施越好，服务越好，房产所有人交纳的房产税越高。
　　“国外征收房产税是为了提升房产的价值”。翟继光说，如果在荒地建房，周边配套设施不全，那么房子的价值很难提升。因此凡是在这里购买房子的人，每年都要缴纳一定的费用，由政府出面在房子周边建设配套设施，那样房子的价值立刻提升，最终可实现双赢的结果。“虽然一年的房产税可能有1万，但这一年的房屋价值升值要远超于1万。”
　　因此，翟继光指出，房产税的定位不应当是控制房价，在不采取限购等措施的前提下，房产税的直接效果应是推高房价。看来，扩大房产税改革，并不能直接实现普通老百姓的愿望。
　　关于这一点，财政部财科所所长贾康曾明确表示，房价上涨是多方面因素造成的，房产税作为一个单一税种，只是房地产市场综合调控的手段之一，对房价不可能有“定海神针”一样的威力，说降就降。
　　知名财经评论家叶檀也认为，征收房产税未必能够抑制房价。她说，如果某个地区是经济引擎，属于人口与资源导入型城市，货币囤积严重，该地房价未必会因为房产税而下行，但有了房产税，当地的公共支出就有了源头活水。
　　缘何而来
　　令人疑惑的是，既然房产税的实施不会立即降低房价，甚至还会推高房价，那么在以控制房价为核心的国五条中，为何还要重申扩大房产税试点改革？这之间是否有矛盾之处呢？
　　翟继光向记者作出了解释。“虽然房产税的直接效应并非控制房价，但我是赞成征收房产税的。”他说，我们国家的房产税非常少，特别是对于自用房产不征收。但是，国家将来肯定要向国外普遍征收房产税的方向发展，即有房产的都要交纳一定的税。当然，具体如何征收，还需要仔细考虑。
　　“如果说国家征收房产税是为了提高财政收入，而现在我国的财政收入已经非常多了，显然这并不是一个好理由，很难被大家所接受。之所以以控制房价为目的扩大房产税试点改革，主要是为了让老百姓更容易接受。因此，这主要是针对老百姓提出的，而不是针对学术研究人员或者业内人士。”
　　“虽然房产税并不能即时降低房价，但一旦我们的税制改革完成，的确会有控制房价的功能。”翟继光说，国外发展了这么多年，但他们的房价并不是高得离谱，其中一点原因就是房产税在商品房制度中的确起到了一定作用。
　　房产税属于地方税，当地方税制完善后，房产税的征收对象是有房产的人，主要是中产阶级。在国外，有经济能力的中产阶级购买商品房，买的房子越好，因为享受的公共服务多，而交纳的房产税越多；而贫穷的人则依靠国家的制度来满足住房需求，即类似于我国的保障房制度。保证穷人有房子住，一部分资金来源于房产税收入。为大量的穷人提供保障住房后，相当于从买房需求队伍中砍掉了一部分人，他们就不需要去购买商品房。因此在国外能买得起房的人，都是有钱人，房子的供需基本上平衡，价格也不会大幅度增涨。
　　那么，在中国，若扩大房产税试点，“穷人”是否也能从中受益呢？就目前来看，地方政府建设保障房的积极性实际上并不高。
　　中央党校教授周天勇表示，加大保障房供给是调控房价的一条举措，它相对缓解了城市的房价，但也存在很多问题：首先是钱从哪儿来？几千万套房子，中央财政只划拨十分之一，十分之九要靠地方筹集，地方的一个出路就是卖地补贴保障房，保障房的价格成本被摊进了普通商品房，导致一部分人的房子有保障了，另一部分人的房价却更高了。地方政府没那么多钱，靠银行贷款，肯定形成坏帐。
　　翟继光说，目前地方政府不愿建保障房而是积极建商品房，与我们国家的税制有关。首先，国外地方有税制的立法权，它们可以通过税制立法来平衡地方收支，而我国地方政府并无这一权力。同时，这些年国家过度城镇化，逐年增加的公共服务需求量，给地方政府带来了很大负担，但是在国家税收分配中，地方尤其是市政府可以拿到的很少。地方政府没有足够的资金来发展公共服务，于是出现了土地财政，即地方政府主要通过卖地来创收，而创收的前提则是房价够高。
　　土地出让金已经成为地方政府收入的主要来源。各地卖地创收的新闻频频见于报端。在今年前两个月，仅北京（楼盘）市土地创收基本突破400亿元。这是一笔巨大的收入，进而引发的将是高价的商品房。
　　翟继光说，如果真正实现地方税制改革，征收房产税对于补偿地方财政收入的作用不言自明。那样，土地财政的现象将被减弱，地方政府除了将一部分土地用于商品房外，还会拿出一部分用于保障房。因为保障房建设的土地不用交纳土地出让金，等于降低了建房成本，那样房价自然就能降低一些。而据国土资源部官方调查数据显示，土地出让金大概占房价的30-50%。
　　目前已知的是，重庆、上海在发布试点通知时，都明确表示所得房产税税款均用于保障房建设上。若地方政府真的能把房产税收入用于保障房，那么买不起房的这部分人的住房需求，则就可能通过保障房来改善。
　　房产税改革还需做足准备
　　房产税在中国的局部试点，已有两年多时间。
　　翟继光说，重庆和上海试点房产税的背景不同。上海作为一线城市，房价很高，控制房价的呼声比较高，但真正起到控制房价效果的则是限购政策；而重庆房价与北上广等城市相比，历来较低，因此在重庆控制房价显然并非刻不容缓。所以，中央选择在这两个地方试点，并不是完全为了降低房价。从长期来看，试点房产税是为了完善地方税制。
　　但是，从效果来看，现在征收的房产税数额都很小，数量与地方政府财政相比，调控房价的目的和效果不是太高。
　　在叶檀看来，房产税在重庆、上海两地的试点并未发挥出预期的功能，既未能有效抑制房价，也不可能填补土地财政的巨额收入，颇有花瓶之嫌。
　　但是，重庆、上海两地首试房产税并非全无意义。全国工商联房地产商会会长聂梅生对此表示，重庆和上海房产税扩围后对抑制房价并没有多大的作用。因为这两个试点只是对其中特定类型的房子征税，而这部分房子在楼市中所占比例并不大。实际上房产税对当前的房价没有什么影响，但它起到一个预期的作用。一是预期将来是要普收房产税，二是预期不能买那么多套房子。
　　除了上述两种预期作用外，翟继光认为这两地的试点还给大家带来了一种预期，那就是通过试点房产税，政府能够建设更多的保障房，最终房价应该能降低一些。而这一点正好可以使房产税被更多老百姓接受，推广起来自然就容易一些。
　　但是，翟继光表示，当前我国扩大房产税试点改革的时机还不是很成熟。
　　他说，房产税在国外整个地方税制中占很大比例，是地方政府税收收入的主要内容。而房产税在中国是一个特别小的税种，目前房产税的收入又很少，因此有人提出要把房产税做成地方主体税种的做法，可能难以实现。
　　“当前，中国的税制改革在做一项大调整，我们的税收总额已经非常大了，去年是11万亿元，人均接近8,000元，规模相当大了。如果我们再征收一个房产税，将会加重老百姓的负担。因此需要实施结构性减税，但是现在的减税做得不是特别够。房产税应该从这样一个角度入手：虽然征收房产税等于增加了一个税种，但是若在其他方面减轻了老百姓的负担，总体上看老百姓口袋的钱会多一些，政府的收入并不因为征收了房产税而大幅度增加。总的来说，结构性调整方向是对的，但要把更多的税收交给地方政府，特别是市、乡镇政府，由其利用这些财政收入为老百姓服务。”
　　同时，他也指出，国家正在朝此方面努力，比如“营改增”的调整，个人所得税收入逐年下降，都是好的方面。如果能从减轻普通百姓税收负担角度，实施结构性减税，再推广实施房产税，那么这个税收改革会更容易得到大多数老百姓的支持
　　“当然，作为拥有房产的普通个人，起初支持房产税的可能不是太多，但如果能够设计一个公平合理的制度，那么情况会好一些。”翟继光说，“如上海规定免税标准人均60平米，如果把这个制度在子女结婚、临时周转需要两套房等具体情况中做一些完善，那么大多数有房一族也会支持房产税。因为180平米对于一般的三口之家的生活来讲，已经比较宽裕。政府也应该阐述清楚征税的原理，明确普通家庭有100多平米的房子不用交税等情况，那么个人应该会接受。”
　　在国五条出台后，很多专家说房产税很快要推广，但却一直没有大动作。翟继光认为，在房产税征收初期阶段，需要把房产税落实到投资客身上，而不是居住面积不是太大的普通老百姓。“当然，从长远来看，这个税会不断扩大，将来的房产人都需要为自己的房产交纳一定的税。”
　　有消息称北京的房产税方案已经上报。对此，翟继光说，包括北京在内的很多城市其实早就有了房产税方案，但只是供决策部门参考的，最终是否能够通过，需要考虑的因素还很多。“在我看来，北京在短期内不会实施房产税。在北京试点房产税不是一件简单的事情，作为一个非常重要的政治中心，不管是中央还是北京政府，在决策时都要考虑房产税对北京这个大环境的影响，如果有所不当，市民情绪反应会比较大。”翟继光如是说道。